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Depuis le 1^er janvier 2013, une maison neuve, une extension ou une surélévation de bâtiment existant doit respecter la nouvelle règlementation thermique, dite RT 2012. Mais, concrètement, quelles en sont les implications ? Quels sont les avantages de ces maisons ? Quelles sont les obligations de la RT 2012 ? Quelques éléments de réponse avec Olivier Desbrée, Directeur Général Adjoint du Groupe IGC, constructeur de maisons individuelles.

Qu’est ce que la RE2020 ?

Mises en place depuis 1975, les réglementations thermiques visent à réduire les consommations énergétiques des bâtiments neufs. La réglementation RE 2020 souhaite diviser par quatre (pour arriver à 50kWh/m².an en moyenne) les consommations d’énergie des bâtiments liées principalement au chauffage et à la préparation de l’eau chaude sanitaire. Sachez que construire sa maison neuve en répondant aux exigences de la RE 2020 est désormais obligatoire.

Qu’impose la RE 2020 sur votre projet de construction et vos équipements ?

La réglementation thermique RE 2020 impose de respecter des valeurs seuils pour trois coefficients :

– Un Bbio (ou besoin bioclimatique) performant s’obtient avec un bâtiment bien pensé. Par exemple, l’orientation et la disposition des baies vitrées favoriseront les apports solaires hivernaux. Et les déperditions thermiques y seront limitées par une bonne isolation.

– Le Cep (ou Coefficient de Consommation conventionnelle d’énergie primaire) comprend les consommations d’énergie liées au chauffage, à la climatisation s’il y a lieu, à l’eau chaude sanitaire, à l’éclairage, et aux auxiliaires telles que les pompes et la ventilation.

– Enfin, la limitation du Tic (température conventionnelle en période de forte chaleur) vise à éviter, en été, le recours à la climatisation.

Certains éléments sont obligatoires, notamment :

–   Le recours à une source d’énergie renouvelable pour la production d’eau chaude sanitaire, le chauffage ou l’électricité.

–   Une perméabilité à l’air du bâtiment inférieure à 0.6 m³/h/m². Il faudra donc veiller à assurer le renouvellement de l’air et sa qualité grâce à un système de ventilation mécanique performant.

Votre  maison en RE 2020 : les avantages

La RT 2012, ce ne sont pas que des contraintes ! « Le principal avantage est financier. Sur une maison aux normes RE 2020, les consommations énergétiques sont tout de même divisées par trois ou quatre, observe Olivier Desbrée. Nos clients n’ont alors plus vraiment à s’occuper de leur consommation de chauffage. Ce sont les autres postes (télévision, lave-linge, réfrigérateur) qui deviennent prépondérants sur la facture. Avec l’application de la RE 2020 et un choix judicieux pour la conception et les équipements, vous obtenez une maison très confortable »

Le prêt à taux zéro (PTZ) vous permet de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre future résidence principale. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts

Lors d'un achat immobilier, l'acheteur doit payer des taxes et des frais supplémentaires au prix de vente. Dans le neuf, ces frais s'élèvent à 2 à 3 % du prix de vente. On parle de "frais réduits" ou "frais de notaire réduits" 

Rappel sur les frais d'acquisition immobilière

Les frais de notaire payés par l’acquéreur lors de l’achat d’un logement comprennent :

• le coût de certaines pièces administratives
• la rémunération de l’office notarial
• les impôts et taxes

D’une manière générale, les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien sont évalués approximativement à 7 ou 8 % du prix exprimé dans l’acte contre 2 à 3 % du prix de vente pour l’immobilier neuf.

Dans quels cas les frais de notaire peuvent-ils être réduits ?

Les frais de notaire seront réduits en cas d'acquisitions de logements neufs ; ces frais représentent 2 à 3 % du prix de vente.

L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts donne une définition très précise du logement neuf. Il peut être issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux. Il s’agira de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées "vente sur plan", soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. Dans ce cas, le vendeur se trouvant être un assujetti à la TVA, le prix de vente est stipulé TTC. Ainsi, les frais de notaire sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2014 et prolongé jusqu'en 2021. Il permet à tout investisseur achetant un logement neuf dans le but de le louer, de bénéficier d'une réduction d'impôt. La Loi Pinel a été mise en place par le gouvernement, dans le cadre du Plan de Relance du Logement, afin de favoriser la construction de biens immobiliers à destination locative en France.

Les objectifs :

• Encourager les particuliers à investir dans l’immobilier neuf à destination locative
• Stimuler la construction de logements dans des villes où la demande locative est forte (« zones tendues »)
• Développer l’offre de logements locatifs aux loyers contrôlés et raisonnables

Les principaux avantages :

• Abattement fiscal pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans
• Possibilité de louer le bien acquis à sa famille
• Constitution d’un patrimoine immobilier
• Préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente

Réduction d’impôt Pinel :

Le montant de l’avantage fiscal dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Pinel est calculé en fonction de la durée de la mise en location du bien.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il faut respecter plusieurs conditions loi Pinel :

• Acquisition d’un logement neuf ou en état d’achèvement (VEFA)
• Achat du bien immobilier dans une zone éligible au dispositif
• Respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires
• 2 investissements Pinel par an maximum, dans une limite de plafond fiscal de 300 000 €

Les constructions neuves (qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire) bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans. Pour en être exempté, il est nécessaire d'effectuer une déclaration auprès des services des impôts fonciers via le formulaire H1 (maison individuelle) ou H2 (immeuble collectif) et ce dans les 90 jours suivant la date d'achèvement de la construction. Les logements neufs construits avec un prêt relevant du régime HLM ou les logements financés par des prêts aidés de l'Etat à plus de 50% (hors prêt à taux zéro) peuvent également bénéficier d'une exonération de taxe foncière.

La garantie Financière d’Achèvement, dans le cadre de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) répond à l’obligation de l’Article L.261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation (pour les programmes à usage d’habitation tels que : Immeuble collectif ou groupement de maisons individuelles).
Elle procure à chacun des acquéreurs du programme, l’assurance qu’un tiers garant apportera toutes les sommes nécessaires pour permettre l’achèvement de l’immeuble ou des maisons, si le promoteur n’est plus en mesure de le faire.

L’obligation pèse sur le vendeur d’un ouvrage collectif, individuel ou mixte qu’il fait construire (c’est à dire le maître d’ouvrage).

S’il veut pouvoir procéder aux ventes, il devra au préalable justifier d’une garantie financière à ses acquéreurs.

Cette garantie sera constituée :
Soit par ses fonds propres s’ils sont suffisants (ce qui est rare en pratique compte tenu du coût déjà important que représente la construction du programme immobilier)
Soit par l’intervention d’un tiers garant.

La garantie financière d’achèvement couvre, dès l’ouverture du chantier (DOC) jusqu’à la déclaration d’achèvement de travaux (DAT), le risque de défaillance financière du maitre d’ouvrage ou le constructeur ayant un contrat de louage d’ouvrage, qui l’empêcherait alors de poursuivre la construction de l’ouvrage.

L’assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) couvre les préjudices ayant eu lieu dans le cadre de votre activité professionnelle et de vos prestations.
 

Responsabilités
Ces dommages peuvent être causés :

• Par vous-même.
• Par vos salariés.
• Par vos sous-traitants.
• Par vos machines, outillages, objets appartenant à votre entreprise, ou loués par elle-même.
• Par vos animaux (domaine agricole par exemple).
   

Lieux
Le préjudice est couvert s’il a lieu au sein de l’entreprise ou à l’extérieur⁽¹⁾ dans le cadre d’une mission ou d’un chantier.
 

Victimes
L’assurance responsabilité civile professionnelle garantit les dommages aux tiers, qu’ils soient liés contractuellement à votre entreprise (vos clients, vos fournisseurs, vos salariés…) ou non (simples personnes).
 

Causes
Les causes du préjudice peuvent être très variées : un acte, une négligence, une imprudence, une faute professionnelle…
 

Natures
L’assurance RC Pro couvre les préjudices de différentes natures : dommages matériels (matériel endommagé), corporels (accident de personne par exemple) ou pertes financières.
 

Montants couverts
La RC Pro vous couvre, du petit préjudice au préjudice particulièrement important, mettant en danger la pérennité de votre entreprise (décès d’une personne ou nombre de victimes très importantes…).
 

Ainsi, l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle est non seulement une garantie primordiale pour votre entreprise, mais aussi une garantie très large, couvrant de nombreux risques et cas de figures, potentiellement importants en termes financiers.